2023년 상반기 치열한 논쟁이 벌어졌다. 부동산 시장의 반등이 ‘지속적’이냐, 혹은 일시적 반등인 ‘데드캣 바운스’냐를 두고 격론이 일어난 것이다.

2023년을 마감하는 현재 상황은 특례보금자리론을 통해 상반기 인위적으로 부동산 경기를 부양했지만 부채의 급격한 증가로 인해 하반기로 접어들며 정부는 재차 인위적 개입을 통해 대출을 축소했다. 시기적으로 미국발 금리 인상과 맞물려 급속도로 부동산 거래가 실종되고 건설 경기가 급속히 위축되는 가운데 이제는 브릿지론을 비롯한 건설 PF 부실의 공포로 살얼음판을 걷고 있는 현실이다.

상승의 황소(Cow)가 아니라 하락의 데드캣(Dead Cat)임이 명확해지고 있다. 그리고 한국 부동산 시장이 이제는 천수답 시장, 즉 정부의 인위적 금융지원 없이는 최소한의 가격 저지선도 지키지 못할 상황임도 명백해지고 있다. 인구 감소의 시기, 저성장의 일반화로 정부의 재정을 통한 금융지원을 통해 연명하는 시장이라면 이제는 주택 구매에 수반되는 대출과 이에 연동되는 금리를 다른 각도로 바라볼 필요가 있다.

경기 부양과 집값 폭등을 억제하기 위한 인위적 시장 조절의 수단으로 바라보는 것이 아닌 항구적으로 안정적인 주거기본권을 보장하는 기초 수단으로 대전환을 하자는 것이다. 주택 시장의 폭등도 막아야지만 지금 시장에서 벌어지고 있는 주택 시장의 거래 실종이 낳을 급격할 주택가격 하락과 뒤따르는 신용경색으로 인해 기업과 가계의 연쇄 부도라는 부작용도 막아야 한다.

구체적으로 공동주택 등 주택 구매에 대해 항구적 주거 안정을 누릴 기본 권리를 위한 ‘장기기본대출’을 제안한다.

상품의 설계는 1) 5,000만 원에서 최대 1억까지 정부의 조달금리로 대출, 2) 조달금리 이상의 금리 차는 정부와 금융권이 같이 부담, 3) DTI, DSR, LTV 등 계산 시 대출 범위에서 제외, 4) 중도 상환 가능 및 신규 매수인 승계 가능, 5) 소득, 나이, 재산 등의 제약 사항 없음, 6) 단, 대상 물건은 각 지역 주택 중위가격의 130% 이하 대상물로만 한정, 7) 재원과 채권확보는 주택청 신설을 통해 기금을 마련하고 채권을 관리하는 안을 제시한다.

기본권인 주거권이 확대될 수 있도록 기본 이자만 내며 사용할 수 있고 각 개인이 대출받는 추가 대출한도에 연동되지 않아 무리한 신용대출을 통한 금융 불안의 증가를 상쇄할 것이다. 또 이자 부담을 낮춰 신용하락의 악순환도 벗어나게 될 것이다.

서민과 중산층, 특히 노령기 가계 자산의 80%에서 90%가 주택인 현실에서 주택가격 폭락을 방치해선 안된다. 사회안전망에 거대한 부담을 줄 뿔만 아니라 미래세대에도 엄청난 채무부담 행위가 될 것이다.

그동안 정부는 재정을 통한 금융정책을 시장 통제수단으로만 생각해왔다. 종전 시행되던 주택부금도 은행권에서 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 가정으로 폐지해 버렸다. 그러나 신용이 좋지 않은 사람들이 대출을 받기는 여전히 하늘의 별 따기인 현실에 손쉬운 주택 구매를 통한 주거 안정성 획득과 자산의 축적 기회 또한 부여받지 못하는 현실이다.

주거안정을 누리는 기본권은 헌법상 보장되고 있다. 주거기본권이 수익자부담 원칙이란 논리에 묻히고 저소득층, 청년 등 특수한 경우에 한해 예외적 지원을 하는 선별 지원으로 이뤄지고 있다. 지금은 주택시장의 급격한 부진, 동시에 수반되는 월세 등 주거비 지출 급등이 벌어지는 특수한 시기다.

특수한 시기에는 특수한 사고로의 전환이 필요하다. 예외적이고 선별적인 지원은 기본권을 보장해 주지도, 기회의 사다리도 될 수 없다.

이제는 항구적 주거 안정을 누릴 기본 권리를 위한 ‘장기기본대출’로 전환해 지원할 때다. 현재 원리금 상환의 구조로는 일정 소득 이상이 아니면 주택 구매를 생각조차 할 수 없는 경우가 많다. 그리고 직업의 다양화와 유연성으로 인해 은행 신용등급이 낮은 사람들의 내 집 마련의 꿈이 갈수록 어렵다. 이들이 과도한 주거비용 지급으로 신음하는 것을 ‘장기기본대출’로 지원한다면 부동산 하강기인 지금 거래 부진을 타개하며 자산시장 붕괴를 막는 효과도 얻을 수 있을 것이다.

복지는 경제의 활력소다. 기본 사회를 만들어 나가는 정책 전환으로 국가의 기본을 튼튼하게 만들 때다. 차제에 ‘주택청’ 신설 검토를 촉구한다.

주택 인허가만이 아니라 수요공급, 사회주택 정책, 허그 자금의 효율적 운용 등을 전문적으로 총괄하고 출산율 변동과 주택 수요 변동에 따른 장기계획을 전담할 부처가 필요하기 때문이다.

최근 일어난 LH 사태에서 보듯이 정책 설계와 시행이 같이 이뤄지는데서 오는 부조리를 막고, 국민의 심리적 고통지수 1위인 주거안정을 확립하기 위해 ‘주택청’ 신설을 시급히 검토할 때다.

/이재준 (전)고양시장