대학 특히 지방대학은 최근 15년간의 등록금 동결이라는 교육부 방침을 이행할 수밖에 없었고, 그에 따라 대학 재정이 갈수록 악화되고 있음은 누구나 알고 있는 현실입니다. 그러다 보니 대학은 재정 확충을 위해 다각적인 노력을 하지 않을 수 없습니다. A대학교 역시 재정 확충 차원에서 2018년 전임 총장 재직 시 2개동으로 된 건물을 구입하게 됩니다. 그러나 건물 구입부터 리모델링과 임대 계약에 이르기까지 모든 과정이 절차를 무시한 것은 물론, 수상하고 불법적이고 불공정한 요소들이 다수 발견돼 누구를 위한 것인지 의심하게 합니다.
1. 교육용 건물 구입의 절차 위반과 위법
A대학교는 2018년 3월 15일 11시에 35억 공매도로 건물 2개동을 교육용 목적으로 구입하였습니다. 당시 2 개의 건물 중 1개동은 B요양병원이 이미 사용하는 건물이었으며 다른 1개동은 오랫동안 방치되어 있어 교육용으로 전혀 사용할 수 없는 노후 건물이었습니다.
더욱이 교육용으로 구입하기 위해서는 당시 법 규정상 학교에서 2km 이내에 소재해야 한다는 규정도 충족하지 않았습니다(대학 캠퍼스와 12km 떨어짐). 또한 건물 구입을 위한 기금 인출의 절차, 즉 ‘기금위원회의 결의 - 교직원회의에서 3분의 2 이상의 찬성 - 이사회의 승인 절차를 거쳐 사용할 수 있다’고 규정(임의기타기금 운영규정 제7조)하고 있음에도 불구하고 이 규정은 전혀 지켜지지 않았습니다. 이처럼 건물의 상태와 법적 기준이 모두 교육용으로 사용할 수 없는 건물임에도 불구하고 대학교의 기금사용 규정까지 위반한 채 건물 매입을 강행한 것입니다.
A대학교의 C법인은 교단 총회와 여러 감사에서 기금사용의 문제가 지적되지 않았다고 주장합니다. 그러나 A대학교의 소속교단 총회는 ‘제103회기와 제104회기 대학교 감사지적 및 감사의견 통보’에서 해당 건물 구입과 용도에 대해 최선을 다해 줄 것을 당부하고 문제를 지적하지는 않았습니다. 그러나 그 다음해에 이루어진 ‘제105회기 상반기 감사 의견 통지’에는 해당 건물 구입과 기금 사용절차에 문제가 있다고 분명하게 지적하였으나, C법인은 105회기의 감사 내용을 무시하고 문제가 없다는 이전 103회기~104회기의 감사 내용만 제출하여 사실을 왜곡하고 거짓으로 교육부에 보고하기도 했습니다.
한국사학진흥재단 역시 ‘2019년 사학기관 외부 회계감사에 대한 감리 결과 통지 및 시정결과 제출요구서’에서 A대학교는 기금운용심의위원회와 임의특정목적 적립금에 대한 규정이 있으나 실제로 그 규정들을 지키지 않았고 기금 사용의 문제도 지적하였으나 C법인은 이 사실도 교육부 보고에서 은폐하였습니다.
2. 건물의 불법 임대 계약과 계약내용의 문제
해당 건물의 임대 계약과 내용에 대하여 C법인은 합법적인 절차와 기준에 따랐다고 주장하지만 이것은 상당 부분 허위 사실입니다.
해당 건물은 교육용으로 취득한 것이기에 결코 임대할 수 없는 자산임에도 불구하고 현재 불법으로 임대하고 있습니다. 세금 체납 등으로 건물이 공매될 당시 해당 건물의 원주인이자 현 임차인E은 본관에서는 병원을, 별관에서는 요양병원을 운영하고 있었습니다.
2018년 A대학교는 교육용으로 사용할 수 없는 건물을 낙찰받기 위해 교직원 인건비 보전 목적으로 조성한 기금을 적법한 동의절차 없이 전용한 후 그 건물을 불법으로 임대하였던 것입니다. 임차인E은 부채로 압류된 본인 건물에 대하여 학교가 공매도 낙찰로 구매한 후 본인 관련 부채를 청산하였으며, 후원금 명목의 값싼 임대료를 지급하고 요양병원을 계속 운영하면서 재산세도 부담하지 않는 다중의 혜택을 받고 있습니다.
이와는 정반대로 A대학교는 건물유지 보수비용에도 미치지 못하는 임대료를 받고 교육용 건물을 임대하는 불법행위와 건물유지, 재산세 부담에 따른 재정적 손실을 부담하고 있습니다. 무엇보다도 구성원이 임금의 일부를 기부하여 상당부분을 기여한 기금을 탕진하여 학교의 재정 상태를 위태롭게 하였습니다.
해당 건물 임대 계약도 불리하게 체결되었습니다. 전임 총장은 임차인E와 학교의 교육목적과 상관없는 요양병원에 대하여 임대 계약을 체결하였습니다. 임대 조건은 7층의 별관 건물 전체와 본관 건물 10개 층에서 5개 층을 사용하는 데 보증금 없이 10년간 월 1,500만원의 임대료를 지불하는 조건입니다.
이에 대해 C법인은 소명내용에서 상관습법에 따라 표준계약서로 작성했다고 하지만 이는 사실과 다릅니다. 2018년 당시 임대차보호법 제10조 2항 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다”고 분명하게 규정하고 있으며, 보증금 역시 “보증금 최소 기준이 월세 15개월분 이상을 확보한다”는 기본 원칙이 규정화되어 있습니다. 보증금 없는 10년간 임대 계약을 체결한 것은 임차인이 월세를 내지 못할 상황에 대비하여 위험을 예방해야하는 당연한 기본 조치를 이행하기 위한 것입니다.
또한 계약 내용에 인테리어와 건물 변경에 대한 원상복구 내용이 계약서에 명시되어 있지 않습니다. 더구나 특약 사항에 임차인의 명의가 변경되는 경우에도 계약조건을 동일하게 유지하기로 하는 내용, 임대인이 건물을 매각하려는 경우 계약자E과 우선 협상하기로 하는 조항은 학교의 재산권을 제한하는 독소 조항입니다. 이것은 분명 특혜의혹이 있는 비상식적인 임대 계약이 아닐 수 없습니다.
특히 임대료 수준이 건물 구입비용과 리모델링 비용의 이자수익을 제외하고도 건물 유지와 세금도 부담하기 어려운 낮은 금액으로 계약하여 학교는 과도한 손해를 입고 있습니다. 2018~2022.10까지 B요양병원은 후원금 명목으로 부가세를 포함한 월 1500만원씩 임대료 660,800,000원을 지불하였으나, 같은 기간 학교는 건물 유지비 145,769,636원과 취·등록세 및 재산세 239,959,804원 등 총 385,729,440원을 지출해야 했습니다. 교육용 건물임에도 불구하고 이런 세금을 지불해야 했던 것은 본 건물의 목적과는 거리가 있음을 보여주는 대목입니다.
학교는 교육용으로 건물을 사용하는 경우에는 세금이 면제되지만 임대 건물로 사용하기 때문에 세금을 납부하는 손해를 입지만, B요양병원은 임대료를 후원금으로 처리할 경우 세금 혜택까지 보고 있습니다. 임차인E은 현재 임대인 학교가 수익이 발생할 수 없는 구조임을 잘 알고 있음에도 불구하고 병원의 냉난방비와 온수기 교체 등의 고액의 시설 개선을 계속 요구하고 있습니다. 개선비용이 과다하여 학교가 이에 응하지 못하자 2022년 말에는 임차인이 부담한 시설개선 비용을 차감하거나 임대료를 축소해서 지급하고 있는 상황입니다.
본 건물의 시설 노후화를 감안하면 앞으로 추가 유지비용은 더 늘어날 수밖에 없습니다. 결국 해당 건물 구입과 불법 임대는 학교의 재정 손실을 눈덩이처럼 커지게 하는 고질적인 문제로서 A대학교의 존폐까지 위협하고 있는 골칫덩어리입니다. A대학교의 건물의 구입과 리모델링 그리고 임대 계약은 과연 무엇을, 그리고 누구를 위한 것인지 의심하지 않을 수 없습니다.
결과적으로 학교는 건물의 구입부터 리모델링, 임대 계약까지 전 과정에서 불필요한 재정적 손실을 입게 되었기에 이렇게 과도한 비용이 투입된 이유를 밝히고 위법 사실을 확인하기 위해 감사가 필요하다고 판단됩니다.
※ 위의 주장들에 대한 증빙 자료는 별도로 준비되어 있습니다
한일장신대학교 채은하 총장
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