문재인 정부가 엊그제 출범 80여 일만에 두 번째 부동산 대책을 내놨다. 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶기로 했다. 그리고 서울 강남구 등 서울 11개구는 투기지역으로 중복 지정됐다. 그리고 청약제도를 개편하고, 1순위 자격도 강화한 것이다. 별도로 다음 달 주거안정 로드맵을 내놓겠다는 계획도 밝혔다. 투기과열지구를 6년 만에 다시 부활시켜 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정한 것이다. 투기과열지구에는 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위양도 금지, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%로 강화, 자금조달계획 신고 등 19개의 규제가 적용된다. 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 이중 규제해 다주택자에게 양도소득세에 가산세를 추가로 물린다.
김현미 국토교통부 장관은 이번 대책이 세제, 금융, 청약제도, 주택공급을 망라한 것이라고 발표했다. 지난 6월19일에 이어 불과 44일 만에 추가 대책이 나온 것은 시장과열이 그만큼 심각하다는 뜻이었다는 것이다. 그러나 지난주 서울 아파트값은 올 들어 최고인 0.57%가 오르는 등 상승세를 보이고 있어 말로 하는 규제 보다는 아파트 건축당시 허가 사항에 m2당 상한제 아파트 가격을 표시해 허가를 하고 아파트의 투기를 억제해야 한다는 여론이 있다.
실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이라는 8·2부동산대책 명칭대로 투기로 급등한 집값은 잡아야 한다는 것이다. 불로소득을 안겨 주는 과도한 부동산 가격 상승은 경제 정의에 어긋날 뿐 아니라 양극화와 가계부채 증가, 결혼과 출산율 저하까지 영향을 미치는 서민들에 대한 분노의 근원이기도 하기 때문이다. 엊그제 정부가 주택시장을 경기 부양의 수단으로 이용하지 않겠다고 밝힌 것도 의미는 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 침체가 계속되자 당시 정부는 부동산 수요를 띄우는 부양정책에 매달린 것도 사실이다. 그래도 집값은 오르지 않고 전세가율만 올라가면서 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 챙기는 일이 성행하기도 했다.
정부가 내놓은 이번 8·2대책의 진단과 처방은 과거 노무현 정부 시절로 돌아간 듯한 기시감을 준다. 노 전 대통령도 취임 후 집값 상승세가 이어지자 하늘이 두 쪽 나도 부동산만은 확실히 잡겠다며 4번에 걸쳐 부동산 대책 등 독기 어린 규제를 임기 내내 쏟아냈다. 강남 거주자, 재건축, 다주택자를‘3대 주적으로 겨냥한 징벌 적 제재가 주류였다. 그러나 집값을 잡긴 커녕 더 올려놓았고, 끝내 주택정책 실패를 자인했다. 이 기간 집 없는 서민은 집값 폭등에 좌절하고, 집 가진 사람은 세금 폭탄에 분노하고, 시장에선 거래가 끊기기도 했었다.
이번 대책이 손보려는 대상 또한 노 정부 시절과 크게 달라진 게 없다는 여론이다. 고강도 처방은 시장을 일시 냉각시키고 집값 상승을 억제하겠지만, 장기적으로 강남 아파트 공급이 줄면서 나중에 한꺼번에 오를 가능성이 크다는 여론이다. 전 노 정부의 실패는 양질의 주택을 향한 시장 수요를 가진 자의 탐욕으로 잘못 읽은 귀결이라고 할 수 있다. 강남 수요 이면의 교육 등 다른 요인도 함께 봐야 한다. 시장을 이기려 들지 말고 꾸준한 공급 시그널을 보내는 것이 투기 수요를 차단하면서 시장 안정을 이루는 요체다.
주거 환경과 교육 조건이 좋은 곳에서 살고 싶어 하는 소비자의 주택 수요가 강남권과 재건축 단지에 몰리고 이것이 집값을 연쇄적으로 끌어올리고 있다. 이런 실수요를 소화하지 못하면 부동산 대책은 일시적 효과에 그칠 수밖에 없다. 오히려 8·2 대책으로 재건축이 억제되면 매물이 줄어 시간이 지날수록 가격을 더 올릴 것이라는 분석도 있다. 소비자 눈높이에 맞는 양질 주택을 늘리는 공급 대책이 뒤따라야 한다.
하지만 이번 대책으로 투기세력이 근절되고 집값이 지속 안정될 것으로 믿는다면 지나친 낙관이다. 무엇보다 투기과열 및 투기지구 지정은 국지적으로만 효과가 있을 뿐 풍선효과를 막지 못한다. 더구나 집값 상승세를 부추기고 있는 경기 분당·판교 같은 곳은 대상에 포함되지도 않았다. 그리고 분양가 상한제도 도입하지 않았다는 것이 큰 문제인 것이다. 서울 강남의 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 오르내리고, 이런 움직임이 주변 집값을 부동산 마음대로 가격을 올리고 있는데도 이를 제외한 것은 납득하기 힘들다는 여론이다. 정부는 아파트 투기를 잡으려면 재건축을 포함한 건축 아파트 분양가를 3.3㎡당 상한가를 허가당시 표시해 허가를 해 주고 분양가격을 기준으로 아파트 값의 상승을 규제하는 법을 만들어야 서민들의 주거 마련에 힘이 될 것이라는 여론이다.